ESPAÑA - LA GUIA PARA COMPRA UNA PROPIEDAD
Supongamos que usted ha encontrado una propiedad que realmente le gusta y desea comprarla. En esta situación debería contratar los servicios de un abogado, o una inmobiliaria en España que pertenezca al colegio oficial de inmobiliarias ( A.P.I. O G.I.P.E.), que sea legalmente capaz de representarle y hacer los trámites en su nombre:
1. EL CONTRATO PRIVADO
Primeramente, ambas partes se pondrán de acuerdo para fijar una fecha para la firma del contrato. Esta fecha constará en el contrato. Todos los detalles relevantes de la propiedad se incluirán en el mismo, p.e. descripción, precio, formas de pago, cláusulas de recargo etc. Su inmobiliaria o abogado establecerá si usted y/o la parte vendedora quieren hacer los trámites ante notario. Una vez hecho el contrato se dará una copia a ambas partes, o a sus asesores legales. A la firma del contrato, se hará un depósito, normalmente del diez por ciento del precio de compra. La validez de este documento es normalmente de 30 días a partir de la fecha de la firma, o se puede ampliar si ambas partes se ponen de acuerdo.
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2. GESTIONES DEL REGISTRO
Durante este periodo (los 30 días) y previo a la firma de las escrituras, es necesario que el contrato sea visto por sus asesores legales, quien se encargarán de pedir en el Registro de la Propiedad una "NOTA SIMPLE" para asegurarse de que la parte vendedora es el verdadero propietario del inmueble y de que no existen cargas, gravámenes o hipotecas pendientes y en el caso de que las hubiera se debe de mencionar en el contrato de que estas existen. Además todas las facturas de servicios como luz, agua, comunidad etc. hasta la fecha de la firma de las escrituras deberan ser pagadas por el vendedor.
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3. CUENTA CORRIENTE
Para los compradores extranjeros hay dos cuentas bancarias distintas:
CUENTA EN EUROS DE NO-RESIDENTES - Si usted gana euros a través de alquiler de su propiedad o de alguna otra forma, puede ingresar los euros en esta cuenta. Y los pagos periódicos se pueden pagar a través de la cuenta.
CUENTA DE AHORRO DE MONEDA EXTRANJERA - Esta cuenta es para depositar su dinero en su moneda sin convertirlo en Euros. Por lo tanto se pueden convertir los fondos libremente en otra moneda extranjera y quedan fuera de la normativa de Control de Cambio de España. Las tasas de intereses varían de una moneda a otra. Se recomienda abrir una cuenta en España lo más antes posible. Con una cuenta en España puede ingresar y sacar dinero desde el extranjero sin límite.
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4. HIPOTECAS
Si quiere una hipoteca para su propiedad en España, hágaselo saber a su asesor lo más pronto posible. La hipoteca puede hacerse en España o en el extranjero. Si aún no la ha pedido le podemos ayudar a través de un banco español o extranjero. Si usted lo hace todo por su propia cuenta le tendrá que decir a su asesor la fecha en la cual espera tener el dinero disponible para completar la compra. Un comprador no residente puede obtener, si lo pide, una hipoteca del 70% aproximadamente de la tasación de la propiedad hecha por el banco. Un comprador residente o español puede obtener el 80%, o más, del valor de la tasación. Bajo tales circunstancias la propiedad adquirida en España sería una garantía para la hipoteca.
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5. EJECUCIÓN DEL PAGO
La totalidad del pago ha de hacerse antes de que las escrituras estén a su nombre. Asegúrese de que cuando haga la transferencia del dinero a España, este llegue con suficiente tiempo para que la transacción se haga en la fecha acordada. Si la propiedad que va a adquirir está en construcción, siga las formas de pago establecidas en el contrato, según la evolución de la obra. Cuando compre una propiedad en moneda extranjera debe asegurarse de que todos los pagos quedan registrados en su banco español, para que en el caso de reventa pueda repatriar el dinero a su país.
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6. FIRMA DE ESCRITURAS
El próximo paso para completar la compra es en el Notario, donde se firmarán las escrituras. Y se generarán gastos que deberan ser pagados por usted como:
GASTOS DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
Están basados en el valor registrado oficial de la propiedad, que ahora son mucho más altos que en el pasado pero normalmente más bajos que el valor de mercado. Estos gastos no exceden normalmente del 0.2% del valor registral.
GASTOS DE NOTARIO
Estos se le pagan al notario por preparar las escrituras y estar presente en la firma de las mismas. Su honorario se establece en una escala según el valor de la propiedad y no supera el 0.3% del valor.
IMPUESTOS DE LA PROPIEDAD.- I.V.A
Este impuesto se paga antes de que la escritura se ponga a su nombre. En el caso de una nueva propiedad o reventa el impuesto es del 7% del valor registral (con un local comercial sería el 16%). Pero si la propiedad es nueva hay que pagar también el 1% para cubrir "Actos Jurídicos Documentados" (A.J.D.). Estos porcentajes están basados en el valor registral declarado en la escritura.
PLUSVALIA
Este Impuesto está relacionado con el incremento del valor de la tierra y es calculado y aplicado por el ayuntamiento local según el incremento de valor entre la compra actual y la venta anterior, el valor o tamaño de la propiedad no afecta a este impuesto. Normalmente la parte vendedora paga este impuesto a menos que se acuerde otra cosa entre las partes. Sin embargo si el vendedor acuerda en pagar la plusvalía y no lo hace será el comprador el que tenga que pagarla. Este impuesto se paga una vez terminado todo el proceso. (Unos 6 meses después).
IMPUESTO DE RETENCIÓN
Este es un impuesto relacionado con la ganancia que obtiene el vendedor en la venta de la propiedad y solamente se aplica a no residentes (si el vendedor es residente la ganancia deberá ir reflejada en la declaración de la renta). Para asegurarse de que el vendedor, en la venta de la propiedad paga el impuesto de retención, el comprador debe retenerle el 3% del valor declarado y pagarlo a "La Hacienda Pública". Son los representantes legales del comprador los que se tienen que ocupar de esto. Después el vendedor puede reclamar a Hacienda (si tiene argumentos) cualquier parte del impuesto. Este impuesto solo se aplica a propiedades privadas registradas después del 1 de Enero de 1986. En el caso de locales comerciales el impuesto se aplica a aquellos registrados a partir del 1 de Enero de 1976. Las propiedades registradas anteriores a estas fechas están exentas.
GASTOS DE ABOGADOS
Estos dependerán de los servicios prestados. Lo normal es que el comprador los pague.
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7. TOMAR LA POSESIÓN
Normalmente no se entregan las llaves hasta que se haya pagado el TOTAL. Sin embargo en su contrato se puede establecer un acuerdo diferente, en especial si su propiedad está en construcción.
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8. ALTA DE LUZ, AGUA....
Una vez terminada la compra es necesario poner tanto el agua como la luz a su nombre. Todas las facturas deberán ser pagadas a través de la domiciliación de los recibos en su cuenta bancaria.
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9. SEGUROS
Una vez entregada la propiedad es responsabilidad suya sacar un seguro. Normalmente las compañias de seguros en España ofrecen polizas de seguros separadas, donde se asegura por una parte el inmueble y por otra los enseres. En algunos casos al pagar la comunidad esta incluye un seguro que cubre los daños al edificio pero no a los enseres personales de su propiedad. Siendo de su cuenta el sacar un seguro para que cubra sus bienes personales.
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10. IMPUESTOS Y TASAS
Estos son igual que en su país y son de su entera responsabilidad.
IMPUESTOS LOCALES
Se pagan anualmente al ayuntamiento. Se hace a través de su cuenta bancaria o a través de la persona o entidad a la que se lo encomiende.
IMPUESTOS SOBRE EL PATRIMONIO
Es calculado sobre el 0.2% del valor declarado en las escrituras.
NUMERO DE IDENTIFICACIÓN DE EXTRANJEROS (N.I.E)
Todos los propietarios en España sean residentes o no, deben de obtener este número de la Comisaria de Policia. Un administrador o gestor se lo puede gestionar siempre que pague el impuesto sobre el patrimonio.
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11. COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
Si compra un inmueble en un complejo o urbanización está obligado a unirse a la comunidad de propietarios, quienes administran todo el mantenimiento de las zonas comunes, tales como calles, jardines, entradas, piscinas, etc. Para cubrir estos gastos se calcula un presupuesto anual que se divide entre todos los propietarios según el tamaño de las viviendas.
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Por lo tanto, aquí la tienes...
Enhorabuena por tu nuevo hogar!
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